Нужно ли платить налог с продажи квартиры, как его рассчитать и что будет если на платить, а так же нюансы

Продажа квартиры — самая популярная сделка на рынке недвижимости, требующая от продавца немало сил и времени. Помимо этого, после ее заключения следует уплатить в бюджет государства обязательный налог. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации любой доход, получаемый физическим лицом от продажи недвижимого имущества, подлежит обязательному налогообложению в размере, установленным законодательством.

Налог при продаже квартиры

Налог c продажи квартиры — это налог на доход физического лица, который рассчитывается с суммы реализации недвижимости гражданином. По статье 11 НК РФ его обязаны платить:

  • Налоговые резиденты — лица, постоянно оплачивающие налоги в казну, и лица, находящиеся на территории страны более шести месяцев. Командировка или лечение за пределами страны не является основанием для освобождения от статуса резидента.
  • Налоговые нерезиденты — лица, находящиеся на территории страны менее шести месяцев.

ВАЖНО! Период нахождения гражданина в стране не должен прерываться на протяжении одного года.

Размер налога с продажи квартиры. Нюансы при его начислении

Налог с реализации недвижимого имущества для резидентов составляет 13% и для нерезидентов 30% от полученного дохода. Причем, последние не освобождаются от него в случае владения имуществом сроком в 3 или 5 лет. Эти льготы действительны только для резидентов страны.

Следует понимать, что налогообложению подлежит не полная стоимость с продажи, а в расчет берется только разница между ценой, за которую приобреталась квартира и ценой, за какую она реализовывалась. Именно эта разница считается доходом и облагается налогом.

Например. Квартира приобретена за 4 650 000, а продана за 4 900 000. НДФЛ можно рассчитать по формуле: (Цена продажи Первоначальная цена) * 13% = НДФЛ. То есть его размер составит: (4 900 000 4 650 000) * 13% = 32 500 рублей.

Однако этот способ можно применить только в том случае, если сохранились документы, подтверждающие факт покупки недвижимого имущества. В противном случае расчет НДФЛ должен производиться с полной стоимости по формуле: Цена продажи * 13% = НДФЛ.

Пример. Налог должен взиматься с полной стоимости квартиры: 4 900 000 * 13% = 637 000.

Для снижения расходов, понесенных в результате реализации квартиры, можно в таком случае воспользоваться услугой вычета с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3–5 лет.

В случае реализации жилья за аналогичную стоимость или меньше ее, дохода гражданин не получит, а значит и налогооблагаемая сумма отсутствует.

Жилье было приобретено за 1 340 000, а реализовано за 1 200 000, следовательно, дохода от сделки продавец не получит и налогооблагаемого дохода не возникнет, так как продавец не только не заработает на сделке, но и понесет убыток: 1 340 000 – 1 200 000 = -140 000 рублей.

ВНИМАНИЕ! Часто у продавцов возникает вопрос, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Да, обмен также расценивается НК как продажа и на данную сделку также начисляется выплата. Ее придется оплатить за первую недвижимость, которую покупатель желает реализовывать для того, чтобы приобрести вторую.

Налог, равный 70% от кадастровой стоимости жилья, придется оплатить всем лицам, которые попытаются искусственно занизить стоимость реализуемой квартиры.

Например. Кадастровая стоимость составляет 1 300 000. Значит рассчитать НДФЛ можно по формуле: (Кадастровая стоимость * 70%) * 13% = НДФЛ, (1 300 000 * 70%) * 13% = 118 300 рублей.

Так как при заключении сделки по купле-продаже вся документация тщательно проверяется налоговой службой, утаить адекватную цену квартиры не представляется возможным, то недобросовестному продавцу подобный обман грозит большими финансовыми потерями.

СПРАВКА. Для того чтобы узнать кадастровую стоимость, на сайте Росреестра нужно ввести кадастровый номер или адрес объекта в строку поиска.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры?

Определяющим фактором для начисления или неначисления налоговых выплат является срок, в течение которого продавец владел жильем на правах собственника. Налог с продажи квартиры обязательно платить в следующих случаях:

  1. Если жилплощадь оформлена в собственность менее трех лет. Касается недвижимости, которая была оформлена в собственность до 1 января 2016 г. Продажа квартиры, полученной по наследству или по договору дарения, также облагается налогом в соответствии с трехлетним сроком.
  2. Если жилплощадь оформлена в собственность менее пяти лет. Касается недвижимости, которая была оформлена в собственность после 1 января 2016 г.

На каком рынке приобреталась реализуемая недвижимость, первичном или вторичном, была ли она куплена за наличный расчет или оформлена по ипотеке, значения не имеет.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры?

Гражданин может уйти от уплаты налога законными способами:

  1. Продавец будет освобожден от уплаты, если реализуемое жилье было в собственности более трех лет (до 2016 г.).
  2. Если реализуемое жилье было в собственности более пяти лет (с 01.01.2016 г.).
  3. Только в этих двух случаях подавать декларацию 3-НДФЛ нет необходимости.
  4. Стоимость квартиры равна 1 000 000 рублей или менее. Именно 1 000 000 рублей равен имущественный вычет по НК РФ.
  5. Недвижимость была реализована по цене ниже той, по которой она была приобретена. Гражданин будет избавлен от уплаты только в случае предоставления подтверждения данной информации чеком, договором или иным документом.

ВАЖНО! Единственным случаем, когда декларацию в налоговые органы подавать не нужно – владение квартирой более 3 или 5 лет. Во всех остальных ситуациях необходимо задекларировать доход в ФНС.

Способы уменьшения налог от продажи квартиры

Законодательно предусмотрен ряд случаев, когда можно уменьшить материальные затраты от заключения сделки по продаже недвижимости.

Имущественный вычет за продажу квартиры.

Получить его имеют право только те граждане, с которых каждый месяц взимается определенная сумма на выплату налогов в бюджет. При этом недвижимость должна находиться в собственности менее трех (до 2016 г.) или пяти (после 2016 г.) лет. Максимальный размер вычета составляет 1 000 000 рублей и рассчитывается по формуле: (Цена квартиры — вычет) * размер налога = НДФЛ.

Если квартира продается за 5 000 000, то с учетом вычета за ее продажу расчет налога будет выглядеть так:
(5 000 000 – 1 000 000) * 13% = 520 000 рублей.

Для квартиры, купленной в ипотеку, действует еще один имущественный вычет по статье 220 Налогового кодекса — на размер оплаченных процентов по кредиту. Размер вычета при этом составит 3 000 000 рублей, то есть максимальная сумма, которую можно будет вернуть при продаже ипотечного жилья равна 390 тысячам рублей.

Вышеописанные вычеты не являются взаимоисключаемыми, поэтому можно воспользоваться и тем, и другим способом одновременно и избежать значительных трат.

Большое количество квартир оформлено в совместную или долевую собственность. В таком случае вычет может получить каждый из владельцев долей, соразмерно части этой доли.

Уменьшение суммы дохода на сумму расходов.

Продавец вправе уменьшить облагаемую налогом сумму путем уменьшения доходов от ее продажи на сумму расходов, которые он понес при ее приобретении.

Рассчитать облагаемую часть нужно следующим образом:

Если квартира приобретена за 2 300 000 рублей, а продается за 2 450 000, то сумма, облагаемая налогом, составит:
(2 450 000 – 2 300 000) * 13% = 19 500 рублей.

Продавец сам вправе выбирать способ уменьшения налога в зависимости от конкретных условий и обстоятельств. Однако воспользоваться можно лишь одним из перечисленных способов.

ВАЖНО! Имущественный вычет физическое лицо может получить только в том случае, если реализуемая недвижимость используется в целях, не предполагающих получение коммерческой прибыли.

Куда и как платить налог?

После продажи недвижимости следует подать декларацию в налоговые органы по месту проживания в год, следующий за годом продажи, в срок до 30 апреля.

То есть, если квартира была реализована в ноябре 2016 г., задекларировать свой доход гражданин должен до 30 апреля 2017 г. Оплатить налог следует не позднее 15 июня 2017 г.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  1. При личном обращении в ФНС РФ.
  2. Через электронную форму на официальном сайте.
  3. По почте заказным письмом на адрес местного отделения.
  4. При помощи доверенного лица (обязательно нотариальное заверение доверенности для ее законной силы).

Для предоставления декларации в органы необходимы следующие документы:

  • декларация;
  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • чек или расписка от покупателя.

Срок проверки декларации специалистом органов равен трем месяцам.

При подаче документа в ФНС, особенно при начислении налогового вычета, необходимо правильно заполнять документы, так как некорректное заполнение декларации может дополнительные трудности в назначении выплаты.

Стоить иметь в виду, что в случае просрочки по уплате налога к должнику будут применены штрафы в соответствии с действующим законодательством. Штраф составляет 5% ежемесячно, максимальная сумма штрафа за неуплату НДФЛ может достичь 40% от суммы налога.

Какие могут быть последствия, если не заплатить налог?

В случае неуплаты подоходного налога в срок, превышающий 6 месяцев, процентная ставка вырастет с 5 до 10%, причем ограничений по размеру относительно облагаемой налогом части от налога, нет.

Если гражданин уклоняется от уплаты налога, налоговые органы вправе обратиться с исковым заявлением на неплательщика в суд. Согласно Уголовному кодексу РФ от 13.06.1996 N 63-ФЗ на лицо, уклоняющееся от уплаты налогов, могут:

  • наложить штраф от 100 до 500 тысяч рублей с обязательным погашением задолженности;
  • наложить обязательство пройти работы, назначенные судом сроком от одного до трех лет;
  • наложить арест сроком от одного до трех лет.

Если гражданин впервые нарушил свои налоговые обязательства и полностью погасил свою задолженность перед государством, то с него обычно полностью снимается ответственность.

Налог на доход, полученный физлицом при продаже недвижимости, является обязательным платежом, уклонение от которого преследуется по закону.
Граждане могут быть освобождены от его уплаты на законных основаниях только в случае:

  1. Владения недвижимостью сроком в три года или пять лет.
  2. Реализации имущества стоимостью составляющей 1 000 000 рублей или ниже ее.
  3. Реализации имущества по стоимости менее той, за которую оно было приобретено.

Во всех остальных случаях с гражданина будет взиматься подоходный налог в бюджет государства.

Помогла статья? Оцените её
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий